Short-term Rental · 6 min leestijd
Short-let rendement op Bali: realistische cijfers in plaats van marketingbrochures
Investeerders horen '15% rendement'. Wat is het écht na fees, leegstand en realiteit? We rekenen met cijfers van onze lokale partners.
Op Bali-investeringsbrochures staat vaak "15% bruto rendement". Het klopt — als alles meezit, het hele jaar door, met perfect beheer en gratis tijd om problemen op te lossen. In de praktijk ligt het lager. We laten de cijfers zien zoals onze Bali-partners ze rapporteren.
Case 1: 3-slaapkamer villa Canggu Berawa
- Aankoopprijs: €375.000 (leasehold 30 jaar, sleutel-op-deur)
- Bruto huurinkomsten 2025: €52.500 (gem. €350/nacht, 150 nachten bezetting)
- Bruto yield: 14%
Aftrek:
- Management fee 20%: €10.500
- Schoonmaak en linnen: €4.800
- Onderhoud (pool, tuin, AC service): €3.600
- Marketing / platforms: €4.200
- Service charges en lokale belastingen: €2.400
- Vervangingen (meubels, witgoed): €1.500
Netto inkomsten: €25.500 Netto yield: 6,8% op aankoopprijs
Dat is een eerlijk getal. Niet de 14% van de brochure, maar ook niet teleurstellend.
Case 2: 2-slaapkamer villa Uluwatu
- Aankoopprijs: €290.000
- Bruto huurinkomsten 2025: €38.500
- Bruto yield: 13,3%
Na alle aftrek (vergelijkbaar percentage): netto yield ca. 6,5%.
De variabelen die het meeste verschil maken
1. Locatie binnen Canggu of Uluwatu
500 meter verschil van het strand of een hotspot maakt 20–30% verschil in nachtprijs. Het verschil tussen een succesvolle en een matige investering ligt vaak in micro-locatie.
2. Beheer
Een eersteklas property management partner kost 20%, maar levert vaak 30%+ hogere bezetting. Een goedkope partner kost u meer dan hij oplevert.
3. Renovatie / upgrade cyclus
Bali is hard op meubels en interieurs. Reken op een serieuze upgrade na 4–5 jaar (€15.000–€25.000) om competitief te blijven.
4. Wisselkoers EUR/IDR
Uw inkomsten zijn in IDR, uw vermogen in EUR. Een sterke euro werkt tegen u. Reken in 5-jaars gemiddeldes, niet in spotkoersen.
De vraag die u moet stellen
Niet: "Wat is het rendement?" Wel: "Wat is het rendement netto, na alle kosten, gemiddeld over 5 jaar, met realistische bezettingscijfers?"
Wie dat eerlijk doorrekent komt op Bali uit op 5–8% netto in goede locaties. Dat is nog steeds uitstekend, maar het is een ander gesprek dan "15%".
Een goede investering op Bali is geen passief product. Het is een operationele businesspartner met vastgoed als basis. Wie dat begrijpt, doet het uitstekend. Wie het ziet als parkeren van geld, raakt teleurgesteld.
