Belasting op vastgoed in het buitenland: wat de Nederlandse fiscus écht doet

Dit is de meest verkeerd begrepen vraag uit ons werk. "Als ik in Dubai koop, betaal ik daar geen belasting, dus dan ben ik klaar, toch?" Helaas niet.

We leggen de mechanica uit zoals een fiscalist het zou doen — zonder de juridische jargon.

Het uitgangspunt: u bent fiscaal inwoner van Nederland

Zolang u in Nederland staat ingeschreven en uw "wereldcentrum van belangen" hier ligt, bent u fiscaal inwoner. Dat betekent: Nederland heft op uw wereldwijde vermogen. Ook op die villa in Marbella, dat appartement in Dubai of die leasehold op Bali.

Box 3: het uitgangspunt

Vastgoed in privé (niet binnen een BV of vennootschap) valt in box 3. Daar wordt forfaitair rendement berekend over uw vermogen, waarover u 36% belasting betaalt (tarief 2026).

Voor 2026 is het forfait voor "overige bezittingen" (waar vastgoed onder valt) ca. 6,17%. Praktisch: op €500.000 buitenlands vastgoed betaalt u ca. €11.100 box 3-belasting per jaar.

Het belastingverdrag voorkomt dubbele belasting

Nederland heeft met de meeste landen een belastingverdrag. Vastgoedinkomsten zijn meestal belastbaar in het land waar het vastgoed ligt. Nederland verleent vervolgens vrijstelling met progressievoorbehoud.

Concreet voor onze topbestemmingen:

• Dubai/VAE: geldend verdrag — geen dubbele heffing op huurinkomsten. Box 3 blijft van toepassing op de waarde.
• Spanje/Portugal/Griekenland/Cyprus: verdrag aanwezig, vrijstelling met progressievoorbehoud.
• Bali/Thailand: verdrag aanwezig, idem.

Aangifteplicht: niet onderschatten

Zelfs als u in het buitenland geen belasting betaalt of belastingvrijstelling claimt: u moet uw buitenlands vastgoed altijd melden in uw Nederlandse aangifte. Niet melden is een delict, ook als er per saldo geen belasting wordt geheven.

We zien jaarlijks klanten met problemen omdat ze "geen belasting hoefden te betalen" interpreteerden als "geen aangifteplicht". Dat is fundamenteel onjuist.

Hypotheek en schulden

Schulden op buitenlands vastgoed mogen meestal worden afgetrokken van uw box 3-vermogen. Dat kan de heffing aanzienlijk verlagen — vooral in de eerste jaren na aankoop met een hypotheek.

Verkoop: kapitaalwinst

Verkoopwinst op buitenlands vastgoed is in box 3 niet apart belast in Nederland (forfaitair systeem). Het land waar het vastgoed ligt kan wel een kapitaalwinstbelasting heffen (Spanje, Portugal: ja; Dubai: nee).

Echte fiscale verhuizing

Als u écht het fiscale net wilt verlaten: dat vraagt een feitelijke verhuizing, ontbinding van wezenlijke Nederlandse banden, vaak combinatie met emigratie-aangifte en zorgvuldige timing. Dit is gespecialiseerd werk — wij verwijzen klanten standaard door naar een fiscaal advocaat.

Onze regel

Voor elke aankoop boven €300.000: laat een Nederlandse fiscalist uw situatie doorrekenen vóór u tekent. Het kost €500–€1.500 en kan u jaarlijks tienduizenden besparen of nare verrassingen voorkomen.